Traitement fiscal des travaux dans le cadre d'une vente d'immeuble à rénover, par Frédéric Douet

La vente à rénover est un contrat en vertu duquel une personne vendant un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un de ces usages, s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble et qui en contrepartie perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux (articles L262-1 et suivants du code de la construction). Le traitement fiscal du prix de ces travaux a suscité des divergences. La cour administrative d’appel de Nantes les a analysés en des charges de la propriété (29 juin 2017, n° 16NT00954) et les services fiscaux (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, 28/12/2015, n° 25) et la cour administrative d’appel de Bordeaux (4 novembre 2021, n° 19BX03720) en un élément du prix d’acquisition de l’immeuble. Pour comprendre l’enjeu de la question, il faut avoir à l’esprit :

- que les dépenses de réparation, d’entretien et, sous certaines conditions, les dépenses d’amélioration sont déductibles aussitôt des revenus fonciers du contribuable qui les supporte et, le cas échéant, peuvent donner lieu à la constatation d’un déficit imputable sur ses autres revenus dans la limite annuelle de 10 700 euros (pour les locaux à usage d’habitation, les dépenses d’amélioration sont déductibles à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement et, pour les locaux professionnels et commerciaux, uniquement les dépenses d’amélioration destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés) ;

- et que les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont des dépenses en capital qui viennent majorer le prix d’acquisition de l’immeuble. Ces dépenses ne peuvent être prises en compte que si le contribuable cède ultérieurement à titre onéreux (vente, échange, apport en société) l’immeuble et dégage à cette occasion une plus-value imposable. Le prix d’acquisition est alors majoré, sur justificatifs, des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise.

Toutefois, si un contribuable cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition sans être en mesure d’apporter la justification de ces dépenses, les services fiscaux tolèrent qu’une majoration égale à 15 % du prix d’acquisition soit pratiquée (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, 20/12/2013, § 350).

La majoration du prix d’acquisition procure certes un avantage, mais cela suppose d’attendre pour en bénéficier, de réaliser une plus-value et que celle-ci soit effectivement imposable (les plus-values sont exemptées d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention). Pour les contribuables, la première solution est donc préférable à la seconde dans la mesure où ils profitent immédiatement d’un avantage fiscal.

Par un arrêt rendu le 17 octobre 2022 (n° 460113), le Conseil d’État vient de juger que le prix des travaux devant être réalisés par le vendeur dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover est un élément du prix d’acquisition de l’immeuble. Cette solution est de nature à mettre à frein à la vente d’immeuble à rénover et à inciter les contribuables à dissocier la vente de l’immeuble de sa rénovation, le but étant, on l’aura compris, de pouvoir déduire le prix des travaux de leurs revenus fonciers, voire de dégager un déficit foncier. Toutefois la prudence s’impose. En effet, des litiges opposent fréquemment les services fiscaux aux contribuables sur le fait de savoir si les travaux sont des travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration dont le montant est déductible des revenus fonciers ou s’il s’agit de travaux qui, compte tenu de leur importance, s’analysent en des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement qui affectent la structure de l’immeuble et dont le montant ne peut être pris en compte que dans le cadre d’une plus-value ultérieure.

Frédéric DOUET, professeur à l’Université Rouen-Normandie (@Fiscalitor)